Planejo e opero Google Ads e Meta Ads para quem lança o próprio empreendimento. A campanha muda a cada fase do lançamento, e a conversão que ela persegue vem do seu CRM: visita ao estande, proposta e venda, não o formulário mais barato.
Esta página é sobre marketing e tráfego pago para construtoras e incorporadoras que lançam o próprio empreendimento, com estande de vendas ou decorado, time comercial próprio ou imobiliária parceira, e prazo de obra correndo.
Se você é imobiliária ou corretor e vende imóveis de vários proprietários, o trabalho é outro e está na página de marketing imobiliário para imobiliárias e corretores. A imobiliária gira um estoque de terceiros que entra e sai da vitrine todo mês. A incorporadora tem um produto, ou poucos, com data para lançar, unidades contadas e um custo que corre enquanto elas não vendem. Isso muda a campanha, a mensuração e até o que pode ir no anúncio.
| Aspecto | Imobiliária e corretor | Construtora e incorporadora |
|---|---|---|
| O que vende | Estoque de terceiros, novo e usado | Um empreendimento próprio, com unidades contadas |
| Calendário | Contínuo | Pré-lançamento, lançamento, estoque e entrega |
| Onde a venda acontece | Visita ao imóvel com o corretor | Estande de vendas, decorado e plantão |
| Conversão que decide o lance | Visita agendada e proposta | Visita ao estande, proposta e venda, por empreendimento |
Não é para quem quer só impulsionar o post do lançamento, nem para quem não consegue dizer, semanas depois, quais leads visitaram o estande. E, na construção civil, a construtora que só executa obra por empreitada para outras empresas vende outra coisa, mais perto do tráfego pago B2B.
Uma campanha só, do primeiro anúncio à última unidade, gasta a verba na fase errada.
| Fase | O que a campanha faz | Conversão que conta | Mensagem |
|---|---|---|---|
| Pré-lançamento | Forma a lista de interesse na região e no perfil do produto | Cadastro com faixa de renda ou de valor, prazo e intenção | Localização e conceito, sem oferta de unidade |
| Lançamento | Concentra a verba e leva a lista ao estande | Visita agendada e realizada | Condição de lançamento e tipologias |
| Estoque remanescente | Vende o que sobrou, tipologia por tipologia | Visita e proposta por tipologia | Evolução da obra e condição da unidade |
| Entrega | Vende o que restou depois das chaves | Visita à unidade e proposta | Pronto para morar e financiamento |
Antes do registro da incorporação, a campanha não vende unidade. Ela monta a base: formulário na Meta que pergunta faixa de renda, prazo e se a compra é para morar ou investir, e Google para quem já procura lançamento no bairro.
A lista recebe primeiro, por e-mail, WhatsApp e público personalizado. A busca cobre o nome do empreendimento, da construtora e do bairro, que concorrentes e portais podem disputar no dia. O plantão precisa responder no mesmo dia, inclusive no fim de semana.
Algumas tipologias esgotam, outras ficam. A campanha passa a ser por tipologia, a verba cai e fica contínua, e a perspectiva do lançamento sai do ar para dar lugar à evolução da obra.
Com as chaves, o comprador compara com tudo o que está à venda na região. A visita passa a ser à unidade, e a mensagem fala com quem precisa mudar logo e com quem vai financiar.
Um lançamento vende poucas unidades num período curto. Se a campanha só enxerga o formulário, ela aprende a trazer quem cadastra com facilidade, não quem visita e compra.
Para isso, o CRM da incorporadora precisa registrar cada etapa com data e guardar o identificador do clique do Google (o GCLID) ou os dados que a Meta usa para reconhecer o evento. Trabalho com o CRM que você já usa, seja um CRM do setor, como CV CRM ou Anapro, seja RD Station, HubSpot ou planilha. Sem integração pronta, envio as etapas pela importação de conversões offline do Google Ads e pela API de Conversões da Meta. Se quem vende é uma imobiliária parceira, visita e proposta precisam voltar para o CRM do incorporador do mesmo jeito.
No site, o Google Tag Manager registra formulário, clique no WhatsApp, clique para ligar e agendamento, e o GA4 mostra o caminho. Clique no WhatsApp é sinal de interesse, não lead: a conversa só conta quando o atendimento registra. O formulário diz para que serve o cadastro, e o envio para as plataformas segue a LGPD, como detalhei em LGPD e rastreamento de conversão no tráfego pago. O relatório mensal mostra custo por visita, por proposta e por venda, por empreendimento e por fase.
A mesma construtora pode ter os dois no portfólio, e eles não dividem campanha, público nem formulário.
| Aspecto | Minha Casa, Minha Vida e econômico | Médio e alto padrão |
|---|---|---|
| Pergunta do comprador | A parcela cabe na minha renda? | O projeto, o lugar e o acabamento valem o preço? |
| O que o anúncio mostra | Condição de pagamento e uso do FGTS, só quando confirmados | Planta, localização real e faixa de valor |
| Formulário | Faixa de renda familiar e uso do FGTS | Morar ou investir, prazo e tipologia |
| Etapa crítica depois do lead | Simulação e análise de crédito | Visita ao decorado e negociação |
No Minha Casa, Minha Vida (Lei 14.620/2023), faixas de renda, subsídios e tetos de valor são definidos pelo programa e mudam com o tempo. O anúncio fala de condição só quando ela está confirmada, e a simulação entra no funil como conversão entre o lead e a visita. No médio e alto padrão, o público é menor e segmentação larga traz curioso: busca por bairro e tipologia, remarketing e listas de clientes da própria incorporadora, usadas com base legal, rendem mais do que alcance.
Nada disto é orientação jurídica. Confirme com o seu jurídico o que entra em cada peça antes de a campanha ir ao ar.
Capta quem já procura: o nome do empreendimento e da construtora, o bairro com a tipologia, como "apartamento de três quartos no Água Verde", e "lançamento" na cidade. Negativas desde o primeiro dia: aluguel, emprego, leilão e usado.
Coloca a sede da construtora na busca local e no Maps, e o estande também, se ele cumprir as regras do Google para local com atendimento presencial. Rota e ligação a partir do perfil entram na leitura.
Só depois que a visita ou a proposta chega como conversão vinda do CRM. Antes disso, otimiza pelo cadastro mais fácil. Mais em Performance Max na prática.
Apresenta o empreendimento para quem ainda não procura, monta a lista no pré-lançamento e mantém o empreendimento à vista durante a obra. A lista e quem visitou o estande viram públicos personalizados, dentro da LGPD.
O único caso com número público que posso mostrar é de serviço residencial nos Estados Unidos, não de construtora nem de incorporadora.
Cerca de US$ 20 mil por mês em Google Ads, com CPC entre US$ 45 e US$ 80. O que se transfere para um lançamento é o método, não o número: mensuração consertada antes de escalar, campanha separada por linha de serviço e lance automático só com dado confiável. O caso completo.
Empreendimento, fase, estande, quem vende e qual CRM. Depois, acesso somente leitura às contas.
Mensuração, CRM, termos de pesquisa e estrutura. Com campanha já rodando, isso vira uma auditoria com preço fixo.
Campanhas por empreendimento e por fase, com visita e proposta ligadas como conversão.
Ajuste semanal e relatório mensal por empreendimento.
Preço: auditoria com preço fixo ou fee mensal fixo, mês a mês, sem fidelidade. Nunca percentual da verba, então eu não ganho mais quando você gasta mais em mídia. O valor sai por escrito depois de uma conversa curta. Como funciona o preço. Outras dúvidas estão nas perguntas frequentes.
Remarketing, página de destino, mensuração e canais, no blog.
Marketing imobiliário, aqui no site, é para imobiliárias e corretores que vendem estoque de terceiros. Esta página é para quem lança o próprio empreendimento, com fases, estande de vendas, unidades contadas e o registro da incorporação nos anúncios.
A Lei 4.591/1964 (art. 32) condiciona a venda das futuras unidades ao registro do memorial de incorporação. Antes dele, a campanha que eu monto não oferece unidade, preço nem condição: só forma a lista de interesse. Onde fica a linha entre divulgar e negociar, quem define é o seu jurídico.
Cedo o bastante para a campanha aprender com verba baixa e a lista chegar ao lançamento com volume. Concentrar tudo nas últimas semanas não deixa tempo para a campanha aprender nem para corrigir nada.
Os dois. A Meta apresenta o empreendimento a quem ainda não procura e forma a lista. O Google capta quem já busca o empreendimento, o bairro e a tipologia, e pesa mais do lançamento em diante.
Lead conta, mas não decide o lance, e venda é pouca demais para o algoritmo aprender só com ela. Na maior parte dos casos, o melhor sinal é a visita realizada ao estande ou ao decorado, com proposta e venda entrando com valor.
Sim, se ele registra cada etapa com data e guarda o identificador do clique. Pode ser um CRM do setor, como CV CRM ou Anapro, RD Station, HubSpot ou planilha bem feita. Uso integração quando existe e envio por arquivo quando não existe.
Funciona, com outra campanha. A pergunta do comprador é se a parcela cabe na renda, e a etapa crítica é a análise de crédito. Faixas e subsídios mudam com o programa, então o anúncio só fala de condição confirmada.
A campanha continua da incorporadora. Visita e proposta precisam voltar para o CRM do incorporador, e isso se combina antes de a campanha ir ao ar.
A verba de mídia é sua e vai direto para o Google e a Meta. A gestão é auditoria com preço fixo ou fee mensal fixo, mês a mês, sem fidelidade, nunca percentual da verba. Atendo remotamente, de Curitiba, construtoras do Brasil todo. Não há verba mínima fixa, mas se ela não gera visitas suficientes, eu digo na primeira conversa.
Um formulário curto rende mais que uma call de descoberta longa. Me dá o básico e eu volto com uma leitura honesta de se consigo ajudar, normalmente em até um dia útil.
Prefere já marcar um horário? Agendar uma call.